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地产发展周期如何抚平多元化或许可以破局

沭阳官方实播台 2018-03-14 10:37

[摘要] 如今的市场，头部效应明显，碧桂园、万科、恒大已拉开后方第二阵营一个身位，来到五千亿的山头；而第二阵营则以千亿为规模分水岭，其中包括融创中国、保利地产、华润置地等房企。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 如今的市场，头部效应明显，碧桂园0元/平方米[沭城街道]碧桂园0套在售、万科、恒大已拉开后方第二阵营一个身位，来到五千亿的山头；而第二阵营则以千亿为规模分水岭，其中包括融创中国、保利地产、华润置地等名房企。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 今年1月，福晟国际正式完成借壳上市，收购标的为佑威国际，当日股价报收1.48港元，上涨7.25%。数据显示，2017年，福晟地产板块销售收入418亿元，是中国房地产45强。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 不过鲜为人知的是，福晟还有其他多个板块。与其他开发商一样，多元化是今年的关键词，加强各个板块之间的协同发展，是他们探索并尝试突围的方式之一。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 地产板块和建筑板块双线并行始终是福晟扩张规模的商业逻辑。按照规划，福晟在2016~2025年计划实现1.68万亿的销售目标，其中地产板块8800亿、建筑板块8000亿。2018年，福晟计划实现地产600亿、建筑500亿。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 可以看到的是，地产与建筑两个板块的业绩目标几乎对等——作为一家把建筑业作为核心业务并爆发增长的房企，这正是福晟战略的特殊之处，自2006年福晟收购六建之后，双翼发展战略始终是福晟的工作重心。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 当年，被福晟收购70%股权的六建集团已成立68年，因此不乏比福晟布局更多区域，比如郑州就是六建早于福晟进入的一个城市，包括给政府做BT工程，更多的是做土地一二级联动开发等。收购之后，由于建筑板块的联动效应，目前福晟在郑州有近2万亩土地储备。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 既然规模能与“财大气粗”的地产板块相提并论，福晟在建筑业务上的野心自然也不言而喻。福晟集团副董事长兼福建六建集团董事长林栋表示，2018年的收入目标是500亿，进入中国承包商20强。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 如此自信来源于其建筑板块喊出“由承建商向服务商过渡”的口号，林栋表示，六建集团由原来的房屋建筑工程向市政工程、交通工程转变。目前，房屋建筑比例占80%左右，计划到2025年这一比例不超过50%，市政公路、交通工程两项达到50%以上。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 通过这样的建筑合力，福晟可以打通自己的产业链条，提高周转速度。比如在其拿到地之后，第二天六建就可以进场，不存在招投标等一系列环节——而这一点，阳光城、碧桂园0元/平方米[沭城街道]碧桂园0套在售等企业也看到了优，正在悄然布局。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 这样的对冲和互补效果，福晟的建筑跟地产规模相当。相关数据显示，福晟建筑板块2017年营业额为370亿元，是中国建筑业22强，而其地产板块销售收入为418亿元。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 事实上，由于建筑业务与房地产行业周期互补，两者增长的波峰、波谷可以逐渐抚平，对整个集团的现金流、稳健发展都起到了一定的促进作用。一财经记者了解到，除了在郑州的2万亩土地储备，目前福晟的土地储备总建筑面积约5500万平方米，新增总货值约8100亿元。其中，在深圳，福晟拥有土地储备货值超过3000亿元。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal">房地产行业销售面积或将触碰天花板，未来在增量住宅的竞争将面临瓶颈，因此在存量商业市场迎来了机会。(博客)智库研究总监严认为，商业地产可以有良好的持续现金流，未来住宅销售见顶以后，商业地产将成为各个开发商追求的热点。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 福晟内部的“二八战略”则与上述逻辑一脉相承，即商业住宅比为2∶8。福晟商业明确了新的战略定位：聚焦“投资端”和“运营端”，以商务智慧体Officetree运营体系，提升资产运营水平，同时实现资产多元渠道退出。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> “Officetree是一个为企业提供资源共享、合作发展、品牌展示的平台，旨在让企业在相互交流、资源共享过程中探索商务合作的可能。”吴洋向一财经记者表示，他们希望把各种生活场景有效地装进写字楼。写字楼作为福晟商业占比的业务模块，经过两年的时间，其自持物业面积超过50万平方米，商务租户有300余家。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> “企业租户不再满足于写字楼的空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享的需求越来越强烈。白领需求升级并趋于多元化。以85后为主力的千禧一代，期望在写字楼中获得人性化体验，需求越来越多元化。”吴洋说道。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 5px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 5px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal"> 事实上，已经有很多房地产商纷纷杀入商业地产领域，让原本已经纷争四起的商业地产竞争再度加剧。包括融创、万科等房企都在不断发力对商业地产布局。

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