根据沈阳市土地出让中心显示,2017年沈阳市成功出让房产用地47宗,总面积239万平,成交金额约181亿元。
通过上述拍出土地的价格可以初略算一下楼面价,也就大概可以知道地块周围房价的未来走势如何!
楼面价是指土地价格除以该土地的允许建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。
楼面价的计算公式为:
楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费(按构成比例排序)
房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈的拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
而一般情况下,楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价肯定贵,房价一般为楼面价的2~3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况:
如果市场降温,开发商为了降低风险迅速回本,可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱,少点也无所谓。