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房产新政下买房最佳方法：矩阵分析法

沭阳官方实播台 2017-08-13 10:28

[摘要] 从3月起，国内房产市场在祭出 “限购、限贷、限价、限售、限商”严控政策的同时，持续不断的补充政策也在陆续登场,更有变本加厉之势,其中以限售政策最为严苛:

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 房产具有双重属性，既有居住属性也有投资属性,几乎更是中国人投资方式的。此时选择哪里购房,让近十年闭眼买房都赚钱的国人很纠结。这种攥着钱花不出去的”恐慌”心理，拯救了不少三线城市房产库存。以唐山为例，当地销售人士笑称：一月消化了10年的库存。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 高傲的北京、上海、深圳孤悬于明显的“双高”位置，尽管本月三地房价都有所下降，但其300万以上的高额首付门槛（二套房首付70%以上）将大多数人拒之门外。手握500万现金准备买房的人，在哪里的房产市场中都负担得起，全款买房没贷款，出租就有，怎么都能跑赢通胀，买了就是赚。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这其中道理很好理解，1000万的房产即使年增长1%，也和100万的房产年增长10%一样多，因此对于购买高价房的人来说，高并不是位的追求，稳增长即可获得良好。因此，资产避险、汇率、稳定的市场实际上是其全球房产TOU ZI中的重要考量因素。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在象限内，不少全球知名大型都市集中于此区域，例如纽约、洛杉矶、悉尼、温哥华、多伦多等。这些城市经济发达、人口众多、居民收入水平高，房产市场依托本地旺盛的需求和支付保持快速发展，作为全球最有支付力人群的市场，也是促成其房价坚挺的原因之一。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 以伦敦、悉尼、温哥华、多伦多为代表的4个城市，是典型的高端房产市场，除了旺盛的本地购房需求外，也是海外投资者选择的热门区域。因此，在强有力的刚需和投资需求推动下当地房价高、增长很快，近5年均保持 10%以上的增长。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在这4个城市购买房产，主要是通过房价高速增长获得增值。在贷款购房的情况下，租金难以抵消贷款，在中长期的持有阶段内贴现是一种常态。因此，这几个房产市场对购买人的支付力和未来现金流要求都比较高，基本也属于不差钱的土豪级选择。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在近一年内温哥华、多伦多先后对海外人士增加15%的额外税，悉尼对海外人士征收8%的额外印花税，按10年的投资回收期计算，年分摊成本1-1.5%，相对于2位数的年增长率不算什么，但却是加大了短期内的购房成本，这种高准入门槛确实适合土豪级的房产投资者。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在象限中，100-200万人民币的房产集中于纽约、洛杉矶、东京（公寓）、墨尔本为代表的大型都会城市，这些城市面积大（通常为大都会区，附带卫星城），房产属于存量房市场（二手房为主，墨尔本也是以二手房交易为主，因限制海外人士购买，因此只能购买期房），总房价受区域位置和物业年限影响并非高不可攀，基本属于中产阶级可支付范围。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 100-200万人民币的房产（$20-35万美元）基本上是美国中产阶级的刚需房，$50万以上的房产对于中产来说就是很贵、很好房子了。墨尔本远郊的别墅也基本上这一价位（总房款50-60万澳币的别墅）。也正因购买人群为主流的中产阶级，当地房价增长率比较快，虽然不是市场的，但其房产市场依托旺盛的刚需涨势稳定，近年来持续5-7%/年增长水平是非常好的投资选择了。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 以美国房产为例，在购买洛杉矶后或墨尔本房产后，还希望增加美元资产配置可以考虑南加州的圣迭戈或湾区房产。因为这两个地方的房价增长都很迅速，但是通过数据统计可看出，这两个地方房价增长快，但波动也大，不如洛杉矶（下图中的灰色线）涨势平稳。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在2007年美国房价涨到顶点，伴随着2008年次贷危机发生，全美房价都有不同幅度的下跌。纽约（橘色线）这种大都会城市房产比较保值、房价抗跌能力强，在08年后跌幅很小、涨幅也不大，但这种保值型房产在资产配置中必不可少。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;LINE-HEIGHT: 34px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 而湾区硅谷附近的城市（草绿色的圣何塞）在新科技推动下随着经济迅速回温，房价也一路猛涨。对于首次购买海外房产的人来说不太合适，一是投资门槛很高（中位价高于纽约、洛杉矶），二是入市时机难以把握，未必能抄底。但对于资金雄厚的卖家来说，可以配置，因为在良性的大经济环境下，该地区房价确实增长迅速，相比于纽约，当地房价不只是恢复到07年水平，还远远高于当时30%左右。在相对高的投资成本下，投资也高。

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